نجــــــــــــــــــــــــــــــــــــد

اندرو تشارلزورث مدير الاستثمار العقاري في "انفستكورب&qu

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي اذهب الى الأسفل

اندرو تشارلزورث مدير الاستثمار العقاري في "انفستكورب&qu

مُساهمة من طرف dreamnagd في السبت يناير 05, 2008 2:22 pm

قال اندرو جيه تشارلزورث مدير الاستثمار العقاري في “انفستكورب” إن الاستثمار العقاري قلما يتعرض لهبوط في قيمته السوقية رغم الأزمات التي يمكن أن تواجهه، ففي الواقع فإن أي أزمة تخلف وراءها فرصاً استثمارية أخرى، فعلى الرغم من أزمة الرهن العقاري التي تعرضت لها الأسواق الأمريكية إلا انه لا تزال هناك فرص واعدة للاستثمار في السوق العقاري الأمريكي، وأشار إلى أن “انفستكورب” استطاعت أن تخرج من تلك الأزمة عن طريق عدم تبني استراتيجية التمويل بالدين المرتفع، موضحا أن طبيعة أسواق الخليج مختلفة، بسبب مستويات السيولة المرتفعة التي تتمتع بها والتي حدت من انعكاس الأزمة عليها، بالإضافة إلى أن السوق العقاري في المنطقة يتمتع بنمو قوي، مؤكدا أن خفض الفائدة الأمريكية ساعد على تحفيز الاستثمار وتعزيز أداء الأسواق، وبطبيعة الحال انعكس ذلك إيجابا على السوق العقاري.وأوضح في حوار مع “الخليج” أن “انفستكورب” تعمل في القطاع العقاري منذ تأسيسها في ثمانينات القرن الماضي، وأن معظم عملها يتركز في أسواق أمريكا الشمالية، حيث يبلغ إجمالي استثمارات “انفستكورب” في القطاع العقاري اليوم 1،5 مليار درهم سنويا في الأسواق الأمريكية، واستطاعت أن تقدم حتى الآن ما يقرب من 37 محفظة، كل واحدة منها تضم عددا من العقارات، وتقدر قيمة تلك المحافظ بنحو 6 مليارات دولار، وبلغ حجم استثمارات الخليجيين في القطاع العقاري ل “انفستكورب” ما يقرب من 7 مليارات دولار، وبحسب الإحصاءات الأخيرة، تصنف “انفستكورب” بين الشركات الاستثمارية الأجنبية الخمس الأولى في السوق العقاري الأمريكي.وأطلقت “انفستكورب” واحداً من اكبر المشروعات العقارية في أمريكا تحت اسم “برايفرن”، بالشراكة مع مجموعة “شنيتزر وست”، لبناء مجمع سكني وتجاري ومكتبي تبلغ مساحته 6ر1 مليون قدم مربعة في بلفيو، بحجم استثمارات بلغ 800 مليون دولار، ووقعت مايكروسوفت عقدا لاستئجار جميع المكاتب لمدة عشر سنوات، كما وقعت إحدى أضخم شركات مبيعات التجزئة عقدا لاستئجار مساحة 125 ألف قدم من ال 300 ألف قدم المخصصة لمركز التسوق، وذلك لمدة 20 سنة. وفي ما يأتي نص الحوار:
اختلاف أسواق الخليج عن أمريكا حصّنها حيال أزمة الرهن العقاري
* كيف دعمت “انفستكورب” استراتيجيتها العقارية خلال فترة عملها محليا وإقليميا؟
- تعمل “انفستكورب” في القطاع العقاري منذ تأسيسها في ثمانينات القرن الماضي، وكان معظم عملنا يتركز في ذلك الوقت على الغرب، ثم أعدنا هيكلة كل الخطط الاستراتيجية الخاصة بسوق أمريكا الشمالية، ووضعنا الاستثمار في العقارات العالية الجودة وذات العائد المرتفع في اولوياتنا في واحد من الأسواق الأساسية في الولايات المتحدة الأمريكية، خاصة وان أزمة الرهن العقاري لم تؤثر في جميع القطاعات العقارية وفي الأداء الإجمالي للقطاع العقاري الأمريكي.
* كم محفظة تمتلكون حاليا؟ وكم تقدر قيمتها الإجمالية؟
- اليوم نستثمر بين مليار ومليار ونصف المليار دولار سنويا في الأسواق الأمريكية، واستطعنا أن نقدم حتى الآن ما يقرب من 37 محفظة، كل واحدة منها تضم عددا من العقارات، بحيث تضم كل محفظة عقارات متنوعة من أسواق متنوعة، في محاولة لتقليل المخاطر، وتقدر قيمة تلك المحافظ بنحو 6 مليارات دولار، وبحسب الإحصاءات الأخيرة تم تصنيف “انفستكورب” بين الشركات الاستثمارية الأجنبية الخمس الأولى في السوق العقاري الأمريكي، وهو ما يشير بوضوح إلى كبر حجم أعمالنا وضخامة استثماراتنا، حيث تتمتع “انفستكورب” بشبكة علاقات جيدة مع شركاء من الولايات المتحدة، كما لدينا علاقات جيدة مع المصارف العالمية. وتقوم فلسفة استثماراتنا على شراء عدد من العقارات، وجمعها في محفظة واحدة منخفضة المخاطر وذات عوائد مجزية للمستثمرين، إذ إننا نمتلك العقار، وبعد تطويره نقوم بإعادة بيعه مع الاحتفاظ بحصة منه، تتراوح عادة بين 5 إلى 10 في المائة. وتجدر الإشارة إلى انه عندما نقوم باستثمار معين، عادة ما يكون لدينا شريك محلي في الاستثمار، قد يكون شركة تطوير عقاري أو مؤسسة مالية، يساعد على إدارة الاستثمار.
* وهل هناك نية لتوسيع عملياتكم خارج السوق الأمريكي؟
في الوقت الحالي، نركز استثماراتنا في الولايات المتحدة، باعتبار أن السوق العقاري الأمريكي هو الأضخم في العالم، ويتمتع بأعلى مستوى سيولة، كما انه الأكبر جغرافيا وتندرج ضمنه أسواق عدة، ولكن هناك فرص واعدة في عدة أسواق مثل آسيا والشرق الأوسط، ليس لنا خطط توسعية حالية فيها ولكن سوف نضع في الاعتبار تلك الأسواق إلى أن تتاح الفرصة.
* هل تعتقد أن القطاع العقاري بدأ يفقد جاذبيته الاستثمارية بعد هبوط قيمته السوقية؟
- الاستثمار العقاري قلما يتعرض لهبوط في قيمته السوقية. يذكر أن انفستكورب وغيرها من المصارف كانت قد عرضت على المستثمرين في منطقة الخليج ومنذ مدة طويلة محافظ للاستثمار العقاري، خصوصا في السوق الأمريكي الذي تتمتع قطاعاته العقارية عادة بسيولة لا تتمتع بها الأسواق الأخرى. إلا أن المستثمرين أغرتهم أرباح مضاربات الاستثمار في أسواق الأسهم، ولكن مع التصحيح السعري الذي شهدته معظم الأسواق أصبح هناك توجه كبير نحو الاستثمار في العقار، خاصة ان العائد على العقار قلما يتأثر صعودا وهبوطا بأداء الأسواق التقليدية كأسواق الأسهم.
* هل ما زلتم تنظرون إلى السوق العقاري الأمريكي كسوق غني بالفرص بالرغم من أزمة الرهن العقاري الأخيرة، والتي ما زالت آثارها مستمرة حتى الآن؟
- في الواقع أي أزمة تخلف وراءها فرصا للاستثمار، والسوق العقاري الأمريكي بعد الأزمة خلق نوعاً من الاستقرار، وعادة لا يرغب المستثمرون برؤية السوق يرتفع سريعا لأنهم يعلمون انه سيهوي سريعا أيضا، لذلك هم مهتمون بالاستثمار في سوق مستقر وذي نمو متوازن وقوي. وهناك بالطبع من انعكست عليه الأزمة سلبا، لكن هناك أيضا من سيستفيد من الفرص الناتجة عن ذلك.
* وكيف انعكست هذه الأزمة على “انفستكورب”؟
- “انفستكورب” لا تستخدم التمويل بالدين المرتفع، بل إن معدلات هذا النوع من التمويل لدينا معتدلة وفي الحدود المعقولة، لذلك مازلنا قادرين على توفير التمويل اللازم لأي مشروع نقوم به، ولدينا قنوات عديدة في هذا المجال. وأشدد على أن مَن تضرر من الأزمة الأخيرة هو من يملك معدلات مرتفعة في التمويل بالدين، ويعتمد بشكل كبير على هذا الأسلوب، لذلك سيجد صعوبة في توفير التمويل اللازم مستقبلا، أما نحن فلا نتبع تلك السياسة لذلك لم تترك أزمة الرهون العقارية أثرها الكبير على استثماراتنا وأكبر دليل أننا مستمرون في مشاريعنا كما خططنا لها.
* لماذا لم تتأثر الأسواق الخليجية بالأزمة؟
- هذا صحيح، فطبيعة أسواق الخليج مختلفة، لان مستويات السيولة المرتفعة التي تتمتع بها حدت من انعكاس الأزمة عليها، كما أن السوق العقاري في المنطقة يتمتع بنمو قوي، بالإضافة إلى أن البنوك الأمريكية كانت السبب الرئيسي في تلك المشكلة حيث اتبعت سياسات مختلفة في الإقراض مما تسبب في تباين نسب الفائدة على العقارات المتشابهة، وهذه المشكلة ليست موجودة في الأسواق الخليجية، لذلك لم تجد الأزمة أرضية لها، إذ إن المصارف الخليجية ليست معرضة للرهونات العقارية كالمصارف الأمريكية، وهذا عامل رئيسي في تجنب الأزمة.
* هل تعتقدون أن خفض الفائدة الأمريكية ساعد على استقرار السوق؟
إن خفض الفائدة سيحفز الاستثمار ويعزز أداء الأسواق، وبطبيعة الحال سينعكس ذلك إيجابا على السوق العقاري، والسوق الأمريكي الآن يشهد حالة من الاستقرار النسبي ومن المرجح أن يشهد صعوداً مرتقباً نظراً لقوة القطاع العقاري في أمريكا.
* تنفذون حاليا أحد أكبر المشاريع العقارية في أمريكا فكم بلغ حجم الاستثمار في المشروع؟ ومن هم المشاركون في هذا الاستثمار؟
- أطلقت “انفستكورب” مشروعها المميز “برايفرن”، بالشراكة مع مجموعة “شنيتزر وست”، إحدى كبرى شركات التطوير العقاري في سياتل، وهو مشروع عقاري لبناء مجمع سكني وتجاري ومكتبي تبلغ مساحته 6ر1 مليون قدم مربعة في بلفيو، خارج سياتل، وذلك في صفقة تفوق قيمتها 800 مليون دولار.
وسوف يضم المشروع 750 ألف قدم مربعة من المساحات المخصصة للمكاتب في برجين، وأبرمت شركة “مايكروسوفت” منذ الآن عقد إيجار طويل الأمد، كما سيضم المشروع 305 آلاف قدم مربعة من المساحات التجارية الراقية وتم توقيع عقد مع سلسلة “نيمان ماركوس” الشهيرة لاستئجار 125 ألف قدم مربعة منها، بالإضافة إلى برجين سكنيين ارتفاعهما 29 طابقاً ويضمان 456 شقة سكنية ذات مميزات عالية الرفاهية.ووقعت “مايكروسوفت” - أول المستثمرين - عقدا لاستئجار جميع المكاتب لمدة عشر سنوات، كما وقعت إحدى أضخم شركات مبيعات التجزئة عقدا لاستئجار مساحة 125 ألف قدم مربعة من ال 300 ألف قدم مربعة المخصصة لمركز التسوق، وذلك لمدة 20 سنة. وتجري الأعمال الإنشائية حاليا على قدم وساق. كما تعتبر تلك المنطقة مميزة لسوق التجزئة، وبالطبع ستكون هناك مراكز للترفيه ونواد رياضية وصحية، والطلب على الاستثمار في المشروع أو التملك لا يزال كبيراً، وأستطيع القول انه في مجالات عدة يفوق العرض، لاسيما من قبل شركات مبيعات التجزئة.أما من حيث الشقق، فسيكون هناك 456 شقة فاخرة، تتباين في المساحات.
ولم نبدأ تسويقها بعد، بل في بداية العام المقبل، وسيكون ذلك على مراحل، إذ إن عددها محدود لكن الطلب عليها والاهتمام بها قويان، فمن بين ال 456 شقة، هناك 300 شقة تم حجزها مبدئيا، ووضعت ودائع قابلة للاسترداد، حيث يعتبر سوق السكن في سياتل من أكثر الأسواق الامريكية استقرارا، ولا يشهد تقلبات كالتي تحدث في أسواق أخرى، وذلك لأن وضعه بمنأى عن الأزمة الأخيرة، ومعظم الراغبين بالشراء في المشروع يدفعون نقدا وليس عبر رهونات عقارية.
* ما حصة الخليجيين في هذا المشروع؟
- لم نسوق الشقق في الخليج بعد، كما أننا لم نسوقها في أي مكان آخر في العالم، لكننا نلمس اهتماما خليجيا في اقتناء شقق في المشروع. كما يبرز الطلب الخليجي على الاستثمار في المشروع. وفي الوقت نفسه نلمس اهتماما آسيويا في ذلك، لاسيما من الصين وسنغافورة، ويبلغ إجمالي استثمارات المستثمرين الخليجيين في استثمارات “انفستكورب” في القطاع العقاري الأمريكي ما يقرب من 7 مليارات دولار، وهو ترتفع بشكل مطرد.

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
أنا من نجد يكفيني هواها *** ويبري علتي شربي لماها

dreamnagd
المراقــــــــب العـــــــــــــــــــــام
المراقــــــــب العـــــــــــــــــــــام

ذكر
عدد الرسائل : 19857
العمر : 49
مكان الإقامة : الرياض - نجد - وسط الجزيرة العربية
الوظيفة : أعمال حرة
الاهتمامات : الانترنت
نقاط : 241
تاريخ التسجيل : 19/05/2007

معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو http://nagd.activebb.net

الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي الرجوع الى أعلى الصفحة

- مواضيع مماثلة

 
صلاحيات هذا المنتدى:
لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى